Le guide pratique du propriétaire bailleur : objectif 100 questions réponses !

Vous avez décidé d’investir dans la pierre pour investir, vous constituer un capital et devenir à votre tour bailleur ? Félicitations !

Nous vous proposons ce guide pratique du propriétaire dans lequel vous retrouverez toutes les informations pertinentes pour analyser, comprendre et investir.

Il sera alimenté toutes les semaines : objectif 100 questions/réponses parmi les plus courantes.

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Guide pratique du propriétaire bailleur investissement locatif

Guide pratique du propriétaire : avant l’achat

Quel est le bon état d’esprit à adopter ?

Bien se rappeler que l’investissement immobilier est un jeu à long terme. Exit, donc, l’idée d’argent facile, la défiscalisation comme objectif, la précipitation à l’achat.

Ajouter à cela qu’il convient :

  • d’acheter si possible en dessous du prix du marché,
  • de potentiellement s’imaginer vivre dans le bien,
  • de ne pas s’imaginer acheter pour louer sur le court terme, il s’agit bien d’une opération à moyen ou long-terme.

Quelles sont les 3 règles d’or d’un bon investissement locatif ?

Un bon investissement est d’abord un bien qui se loue facilement, est rentable et prend de la valeur dans le temps. Pour y arriver, le seul paramètre qui compte est l’emplacement.

Montage et retour sur investissement

Comment faciliter l’obtention de son crédit bancaire ?

Il n’y a pas de miracles : la priorité est d’avoir un bon dossier, avec des comptes impeccables les 3 à 6 derniers mois, un investissement qui représente moins de 33% de taux d’endettement – à pondérer avec le reste à vivre, et prouver au banquier que la situation est saine à l’instant t, sans miser sur un hypothétique futur.

Comment dégager un cash flow positif ?

Les loyers perçus doivent permettre de rembourser chaque mois :

Garder une marge de fonctionnement vous permettra au fil des acquisitions de pouvoir en vivre de votre patrimoine locatif, mais également d’anticiper les inévitables grosses opérations (façades, gros œuvre divers, canalisations…).

Quels sont les meilleurs montages fiscaux ?

Tout dépend de vos objectifs en matière de rendement et à quel horizon dans le temps.

Parmi les montages intéressants, on peut citer le régime LMNP (loueur non meublé en non professionnel), à ne pas confondre avec le LMP. Le premier propose de ne pas payer d’impôts sur son investissement pendant plusieurs années.

Vous pouvez retrouver un comparatif des deux ici.

Comment accélérer son retour sur investissement ?

Il nous est difficile de recommander des raccourcis. En revanche, il y a deux types d’investissements qui peuvent vous aider à optimiser votre cash-flow :

Quelle est la meilleure surface pour un investissement locatif ?

Il n’existe pas de réponse à cette question, tout dépend de qui achète (un particulier, une foncière, une société de gestion d’actifs) et à quel endroit (province, Paris, campagne).

Négociation

Comment bien négocier son bien immobilier ?

Bien acheter, c’est déjà anticiper sa rentabilité future. Pour ça, il existe des signes qui doivent vous pousser à négocier avant de contractualiser l’achat. Citons entre autres :

  • la surcote par rapport au marché : un bien au dessus du prix de marché ne se vendra pas ; proposer sa propre étude de marché au vendeur vous donnera des arguments incontestables ;
  • les défauts liés au bien : certains détails liés au logement lui-même peuvent être utilisés comme leviers : c’est le cas des rez-de-chaussée, naturellement plus sombres (5 à 10% de marge de négociation), étage élevé sans ascenseur (5%), un vis-à-vis proche enlevant toute possibilité d’intimité (10%), un logement bruyant, exposé ou mal isolé phoniquement, une mauvais conception avec de l’espace perdu ou une difficulté à meubler, une exposition s’il n’y a pas de double exposition est/ouest, une bien mal desservi par les transports ;
  • des caractéristiques liées à l’usage du bien : travaux à prévoir ou rénovation (de -10 à -20%, en fonction du montant estimé), une étiquette de performance énergétique F ou G (qui peut être revue à la hausse moyennant travaux pour remise aux normes et amélioration).

D’une façon générale, il faut garder en tête que les négociations prennent du temps, que le propriétaire puisse gérer plusieurs propositions à la fois de plusieurs locataires différents et qu’ils puissent émettre une contre-proposition par la suite.

Comment négocier avec des particuliers ?

Les particuliers ont tendance à fixer un prix de vente selon une valeur émotionnelle / affective liée au bien. La prudence s’impose donc pour ne pas froisser les égos.

Dans ce cas, l’idéal est de faire preuve d’empathie (rapprocher sa situation familiale à celle du vendeur, par exemple), tout en relevant les points forts du bien. Puis jouer sur le montant octroyé par la banque (en rejetant la faute sur celle-ci) pour placer une offre plus basse.

L’idée est de se montrer le plus ouvert possible en jouant sur l’émotionnel (l’empathie) et le rationnel (l’offre bancaire).

Comment négocier avec un agent immobilier ?

L’agent étant immobilier étant un professionnel, n’hésitez pas à être plus direct.

Vous pouvez argumenter avec les points mentionnés plus haut.

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Ressources complémentaires