Mettre en location puis bien louer son logement, appartement ou maison, demande une organisation méticuleuse. Les propriétaires bailleurs ne doivent pas se louper sur la mise en location au risque d’avoir peu de demandes et donc de garder leur investissement vide trop longtemps.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et souhaitez le louer ? Pour le mettre en location, suivez ces étapes de notre guide pratique, de l’établissement des diagnostics à l’annonce en passant par le montant du loyer et le type de bail.
Table des matières
Première étape : pour bien louer son logement, proposer un bien en bon état
Le propriétaire a des obligations lorsqu’il met en location un bien immobilier : il est tenu par la loi de lui louer un bien salubre et décent.
Les propriétaires qui louent des biens indécents sont communément appelés des marchands de sommeil, des propriétaires peu scrupuleux qui mettent sur le marché des logements insalubres et qui ne cherchent pas à améliorer l’habitation pour les locataires. Ces propriétaires sont passibles de sanctions judiciaires et financières.
Vous devez donc proposer à votre locataire un logement selon des critères a minima, autrement dit avec une surface minimum de 9m2 minimum au sol et de 2,20 mètres de hauteur de plafond ou un volume de 20m3 d’une part, et une conformité d’installations assurant la sécurité du locataire (électricité, gaz, canalisations, chauffage, etc.).
En cas de travaux à réaliser, le mieux sera évidemment de s’en occuper avant la mise en location. Leur montant pourra être déduit de vos revenus locatifs selon votre statut, ou seront un investissement clé permettant d’assurer une vacance plus courte du logement.
Deuxième étape : choisir le type de bail
Choisir le type de bail pour correspondant au type de location est une étape cruciale.
Pour choisir, il est important d’étudier la demande locative dans la zone où vous êtes propriétaire et de l’adapter au type de logement que vous possédez. Les petites surfaces, studio ou deux-pièces sont souvent recherchées en location meublée, par exemple. Et là aussi, vous avez des obligations à remplir en termes d’équipements et de meubles. La liste des meubles à fournir au locataire est encadrée.
Le choix d’un bail vide ou d’un bail meublé aura une incidence sur votre imposition. Il est donc très important d’y penser en amont.
Bon à savoir : vous pouvez vous faire aider dans la gestion de votre mise en location par des agences spécialisées. Votre rentabilité sera légèrement moins élevée mais vous paierez pour un service qui peut vous faciliter la gestion de l’investissement locatif.
Troisième étape : fixer le montant du loyer
Alors que l’encadrement des loyers est entré en vigueur dans les grandes villes, à Paris, Lille et Lyon, fixer le montant du loyer ne s’improvise pas. Vous devrez respecter l’encadrement du loyer si vous êtes dans une zone où il s’applique, sous peine de sanctions financières.
En revanche, si vous êtes dans une zone non concernée par l’encadrement des loyers, vous pouvez fixer votre loyer en fonction des estimations des agents immobiliers, de l’Observatoire des loyers ou des annonces de biens similaires au vôtre.
De plus, si vous louez votre bien avec un dispositif fiscal type loi Pinel, vous devrez respecter un plafond de loyer selon la zone. Louer un bien un peu moins cher vous assurera le plus souvent un remplissage optimal pour une vacance minimale.
Mieux vaut avoir un locataire, quitte à ce qu’il paye un peu moins cher, que pas de locataire du tout.
Quatrième étape : réaliser les diagnostics immobiliers
La réalisation de diagnostics immobiliers est obligatoire avant la mise en location.
En effet, il est normal d’informer le locataire sur l’état du logement, sur sa consommation énergétique, sur l’état de ses installations ou encore sur son exposition au bruit.
La liste des diagnostics est encadrée et doivent être annexés au bail.
Cinquième étape : publier l’annonce avec les bonnes informations et de belles photos
La publication de l’annonce immobilière ne doit pas être prise à la légère puisqu’il s’agit de votre premier lien/contact avec votre futur locataire.
Réalisez de belles photos, si vous louez par vos propres moyens, en évitant de faire des clichés mal cadrés et mal éclairés.
Les informations doivent être, dans la mesure du possible, exhaustives : avec le montant du loyer (est-il charges comprises ?), le type de bail, la localisation, le nombre de pièces, l’accès aux commerces et transports, etc.
En rédigeant une annonce complète accompagnée de belles photos, vous augmentez vos chances de trouver un locataire rapidement.
Sixième étape : faire des visites
Faire des visites pour la location de son appartement demande un peu d’organisation, surtout pendant une période difficile comme nous l’avons connue avec le Covid-19. Vous devrez respecter le protocole sanitaire en vigueur.
Pendant les visites, si vous avez choisi de ne pas mettre en gestion locative, soyez à l’écoute des candidats et répondez honnêtement à leurs questions.
N’oubliez pas de leur demander leur dossier de location avant ou après la visite, sur clé USB, par email ou en version imprimée.
Septième étape : choisir son locataire en fonction de son dossier
Pour choisir la bonne personne qui rentabilisera votre investissement locatif, vous pouvez vous appuyer sur la qualité du dossier. Attention à ne pas faire de zèle avec les pièces demandées puisque la liste est encadrée par décret, et que le fait de demander un document qui n’est pas inscrit est passible d’une amende.
La liste des documents fournis par la caution est également concernée par le décret.
Vous pouvez demander un justificatif de domicile, de revenus ou d’activité mais pas demander un RIB ou une carte vitale, c’est interdit.
Huitième étape : demander une caution ou souscrire une assurance loyer impayé
Vous avez le choix entre deux types de garantie pour vous prémunir contre les loyers impayés : la caution ou l’assurance loyer impayé (GLI). Le garant se portera caution pour votre locataire en cas d’impayé de loyer. Le même principe s’applique pour votre assurance.
A vous de faire votre choix entre ces deux solutions, sachant que vous ne pouvez pas cumuler les deux, sauf si vous louez à un étudiant.
Neuvième étape : préparer le contrat de location
Une fois le dossier choisi, vous devrez préparer et signer le contrat de location.
Ce document doit reprendre de nombreuses informations et doit être fait par écrit en plusieurs exemplaires et signé par le propriétaire et le locataire.
Vous pouvez utiliser un contrat type. Ce dernier doit préciser : les noms des parties, la date de début du bail, l’adresse du logement, sa description, le montant du loyer, les charges et les modalités de paiement et le montant du dépôt de garantie (plafonné à 1 mois de loyer s’il s’agit d’une location vide et deux mois s’il s’agit d’une location en meublé).
Le dossier de diagnostics immobiliers (DDT) doit être annexé au bail.
Dixième étape : faire l’état des lieux d’entrée
Une fois le contrat de location signé, l’étape finale consiste en l’état des lieux et de la remise des clés au locataire. L’état des lieux d’entrée est une étape très importante puisqu’il s’agit de constater l’état du logement et de ses équipements lors de l’installation du locataire.
L’état des lieux d’entrée sera comparé avec l’état à son départ, lors de l’état des lieux de sortie.
Bon à savoir : en tant que propriétaire du bien, vous ne pouvez pas avoir accès au logement n’importe quand et n’importe comment et devez prévenir votre locataire qui a la jouissance du bien.