14 ans après son lancement, la plateforme américaine de location courte durée n’est plus à présenter. Pour les multipropriétaires et bailleurs, le modèle est-il toujours pertinent en cette rentrée 2022-2023 ? Dans le cadre d’un arbitrage entre courte et moyenne durée, faut-il opter pour une alternative à Airbnb ?
Nous partageons avec vous 6 réflexions pour faire son choix – ou pas – d’une alternative à Airbnb. Et promis, la conclusion va vous étonner 😉
Table des matières
1- Alternative à Airbnb : ce qu’impose la loi
Premier point important : la loi.
Concernant le locatif de courte durée (ie location saisonnière), celle-ci impose un certain nombre de contraintes.
Ainsi, les biens positionnés sur la plateforme américaine ne peuvent être loués plus de 120 nuits par an. Et dans ce cas précis, la plateforme vous bloquera automatiquement.
Par ailleurs, les grandes agglomérations sont de plus en plus nombreuses à adopter des mesures visant à restreindre l’influence de la société américaine dans leur périmètre géographique. L’objectif : favoriser la part du logement longue durée (pour les locaux), pour des raisons de tension locative notamment. C’est le cas de Strasbourg, qui a décidé d’imposer aux bailleurs Airbnb en 2021 une déclaration de changement d’usage pour les locations Airbnb au travers d’une résidence secondaire. Retrouver éléments sur Paris et Lyon/Lille/Nice.
Avantage : location moyenne et longue durée, avec un cadre juridique (beaucoup) plus souple
2- Stabilité des revenus
Si les revenus via Airbnb peuvent être plus élevés sur le court terme, ils sont néanmoins bridés par le nombre de nuités autorisées.
En dessous de 120 nuités par an, la rentabilité via Airbnb est maximisée : de 1,5 à 3 fois le montant d’une location classique, en fonction du bien et de sa géographie.
Par ailleurs, le revenu locatif que l’on peut percevoir à l’instant t n’est pas le reflet de ce que l’on percevra plus tard : en effet, les startups d’intermédiation (Uber, entre autres exemples) ont largement prouvé qu’elles aimaient changer les règles ou leurs algorithmes quand bon leur semblait et sans concertation avec les offreurs de services, qu’ils soient livreurs ou bailleurs.
Sans oublier qu’une fois déduits les frais de ménage, la conciergerie ou encore les charges (internet, électricité), il n’est pas rare de perdre 45% du chiffre d’affaires.
A l’inverse, un bail classique, même de plus courte durée, offrira plus de stabilité financière sur le long terme.
Enfin, pour ceux que la location de courte durée attire, il existe toujours la possibilité de signer un bail mobilité.
Avantage :
– court terme Airbnb, pour un logement attractif et bien situé ;
– moyen et long-terme location traditionnelle.
3- Ne pas minimiser l’usure accélérée du logement
Un turnover de locataires dans le logement induit mécaniquement une usure accélérée du bien.
Mais également une probabilité plus élevée de casse ou de mauvaise utilisation des équipements, liée à une plus grande variété de loueurs, dont certains n’ont pas toujours les codes. Un risque bien moins présent avec des locataires stables, qui seront au contact du voisinage toute l’année. Et donc, moins enclins à s’attirer les foudres de leurs voisins à l’année.
Avantage : la location traditionnelle, moins de dégâts au quotidien et sur le terme.
4- Le cauchemar des notations
Depuis l’avènement du web collaboratif, tout un chacun est invité à laisser un avis ou une note pour un service, un produit, un restaurant…
Un phénomène qui peut rapidement virer au cauchemar pour ceux qui offrent ledit service. Or en multipliant les possibilités de vacation de son bien, on multiplie également les possibilités de notation… A la hausse comme à la baisse.
Et si en prime, la notation est enregistrée sur la plateforme américaine, un second risque apparait : se faire déréférencer d’Airbnb, autrement dit ne plus pouvoir proposer son bien à la location. Avec à la clé une substantielle perte de revenus…
Un risque qu’on ne peut maîtriser, puisqu’il est évidemment impossible d’effacer une appréciation d’une plateforme qu’on ne gère pas.
Avantage : location traditionnelle, moins impactante.
5- De la qualité du bien
Tous les biens ne se prêtent pas à la location saisonnière.
Entre l’emplacement (critère numéro 1 dans l’immobilier), la fraîcheur de la décoration (voire la décoration tout court !), dont l’aspect scandinave a largement été diffusé voire promu par Airbnb quelque soit le lieu géographique, il existe un certain nombre de critères qui vont influer sur la probabilité de bien se louer… Ou ne pas se louer.
Avantage : Airbnb si dans l’air du temps (destination, décoration), location traditionnelle dans le sens inverse.
6- Logistique versus sérénité
Toutes les personnes qui ont expérimenté les chambres d’hôtes l’ont constaté.
Souvent assumé comme un revenu complémentaire en plus d’une activité principale, la logistique (nettoyage, préparation administrative, check-in, check-out, renseignement des locataires sur la ville ou la région…) peut vite devenir chronophage en cas de locations sur de courtes périodes.
Avantage : Location traditionnelle moyenne et longue durée offre un gain de temps vs la logistique Airbnb.
En conclusion
Loin d’être un modèle à éviter, le schéma d’Airbnb a et conserve un certain attrait. Mais il sera plus adapté à certains profils d’investisseurs.
Si votre objectif est la rentabilité locative avec un profil plutôt aventureux, et que vous êtes capable de résister à la pression des avis en ligne, avec une organisation impeccable liée à la multiplication des locataires et que vous ne craignez pas d’éventuelles dégradations ou récriminations des voisins, le schéma proposé par la plateforme américaine se tente.
Si vous êtes plus posé et moins enclin au turnover, et préférez gérer simplement « en bon père de famille », alors la location traditionnelle sera plus adaptée.
Savez-vous qu’un modèle entre les deux existe ?
Imaginez vous bénéficier des revenus d’Airbnb pendant la saison haute, tout en louant de façon plus traditionnelle le reste de l’année.
Une gestion locative lissée qui allie rentabilité optimale et stabilité.
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